Adjudicação Compulsória: O Que É e Quando Pode Ser Utilizada na Regularização de Imóveis

A compra de um imóvel representa um passo importante na vida de qualquer pessoa. No entanto, nem sempre o processo de transferência da propriedade ocorre de forma regular.

É justamente nessas situações que entra em cena a adjudicação compulsória — uma solução jurídica para garantir que o comprador obtenha o registro do imóvel quando o vendedor se recusa ou não pode concluir a transferência.

Neste artigo, você vai entender o que é a adjudicação compulsória, em quais casos ela é cabível, qual o procedimento para sua realização e quais os principais cuidados que o comprador deve ter.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação judicial (ou extrajudicial, nos casos mais recentes) que tem por objetivo obrigar o vendedor a transferir a propriedade de um imóvel quando já houve o pagamento ou cumprimento do contrato por parte do comprador, mas o vendedor se recusa, está ausente, faleceu ou não pode assinar a escritura definitiva.

Ou seja, é um instrumento jurídico utilizado para garantir ao comprador o direito à propriedade, mesmo sem a assinatura do antigo titular.

Fundamento Legal

A adjudicação compulsória está prevista no art. 1.418 do Código Civil:

"O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel."

Além disso, a Lei nº 14.382/2022, que trouxe inovações ao processo de regularização fundiária, passou a permitir a adjudicação compulsória extrajudicial, viabilizando o procedimento diretamente no cartório, sem necessidade de ação judicial, desde que cumpridos os requisitos legais.

Quando é possível pedir adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é cabível nas seguintes situações:

• Existência de contrato de promessa de compra e venda;

• O comprador já quitou ou cumpriu todas as obrigações contratuais;

• O vendedor se recusa, desaparece, falece ou se torna incapaz;

• O imóvel não foi transferido para o nome do comprador no cartório.

Importante: o contrato deve estar devidamente assinado e comprovar o vínculo jurídico entre as partes.

Judicial ou extrajudicial: qual escolher?

Com a nova previsão legal, a adjudicação compulsória extrajudicial tornou-se possível em muitos casos, desde que:

• Não haja litígio (disputa) entre as partes;

• Toda a documentação esteja correta;

• Seja apresentada certidão negativa de débitos e comprovação da quitação.

Já a via judicial continua sendo necessária quando há resistência do vendedor ou dos herdeiros, ou quando existe alguma irregularidade que impeça a via cartorária.

Quais documentos são exigidos?

Para dar entrada na adjudicação compulsória, geralmente são exigidos:

• Contrato de promessa de compra e venda;

• Comprovantes de pagamento;

• Documentos pessoais das partes;

• Matrícula atualizada do imóvel;

• Comprovante de quitação de tributos (IPTU, condomínio, etc.);

• Certidões negativas.

No caso da via extrajudicial, o cartório também pode exigir documentos adicionais conforme o caso.

Conclusão

A adjudicação compulsória é uma ferramenta essencial para garantir o direito de propriedade ao comprador que já cumpriu sua parte no contrato, mas encontra obstáculos para formalizar o registro do imóvel.

Com a possibilidade de realizar o procedimento extrajudicialmente, o processo ficou mais ágil e acessível, evitando a demora e os custos de uma ação judicial — desde que atendidos todos os requisitos legais.

Se você está enfrentando problemas para registrar um imóvel que já pagou, clique aqui e fale com nossa equipe que poderá avaliar seu caso e indicar o melhor caminho para garantir a segurança da sua propriedade.